כיצד תדעו איך והיכן למקם או לפתוח את עסק החלומות שלכם

על רקע יציאת בתי קולנוע מקניונים והשתלטות הרשתות הגדולות על הקניונים הגדולים בערים ובתקופה בה מורגשת החזרה לרחוב המסחרי ולמרכזים מסחריים שכונתיים, כיצד תדעו איך והיכן למקם או לפתוח את עסק החלומות שלכם.

הכרת השוק והבנת המגמות, הנם פרמטרים חיוניים ומהותיים, לפני קבלת החלטה, אשר יסייעו לראות את התמונה העסקית הכוללת ואת אלמנט הכדאיות.

אם כך, מהם הנושאים החשובים והמהותיים אותם צריך לבדוק הרבה לפני הכנת תוכנית עסקית, בבואכם לשכור שטח מסחרי להקמת עסק?

מדריך לנבוכים:

      במדריך זה בחרנו להתייחס להיבטים המשפטיים, הכלכליים והקמעונאים.

להלן רשימת ההיבטים הקמעונאים/ כלכליים שרצוי לקחת בחשבון על פי אסף שוסטר, מנכ"ל חברת טראס השקעות המתמחה בייזום תכנון ושיווק של מרכזי קניות בילוי ופנאי אזוריים:

• ראשית על השוכר לבצע בדיקה מקיפה לגבי עלויות הבינוי, על מנת  למנוע הפתעות עתידיות. לעיתים נוהגים לסמוך על סכום ששמעו ,כבדרך אגב, מעובד או גורם אחר בשטח, ולא מבצעים בדיקה עצמאית. יש להקפיד לבדוק עד תום את עלויות הבינוי כדוגמת תקרה, מזגן, נקודות חשמל וכדומה.
• לוודא שגודל ומבנה החנות מתאימים לצרכים השיווקיים. לדוגמא, ריבוי ויטרינות יכול להוות יתרון או חסרון בהתאם לאופי המוצרים והעיצוב המתוכנן. דוגמא נוספת היא מיקום החנות ביחס לאור השמש, במקרה בו מדובר במרכז פתוח או חנות ברחוב.
• לבחון את היקף האוכלוסייה וצרכיה. במיוחד באזורים פריפריאליים קיימים תחומים מסחריים מוזנחים שאיתורם יוצר ערך מוסף אדיר.
• לבחון את האזור בכללותו, כלומר, יחס מסחר לנפש, התנהגות צרכנית של תושבי האזור ופתיחות לשינויים בהרגלי הצריכה והבילוי.
• לבחון את המרכז אליו נכנסים מהיבטי אטרקטיביות, ארכיטקטורה, פונקציונאליות וכמובן תמהיל מדויק.
• לבחון שהתמהיל מתאים לצורכי תושבי הסביבה ומשתלב היטב עם העסק אותו בחרת להקים. ישנם תחומים בהם יש מקום למגוון חנויות ואילו באחרים יכולה להיווצר התנגשות. לדוגמא, בתחום האופנה מגוון רחב יוצר יתרון ואילו בתחום בתי הקפה, מספר בתי קפה יכול להיות גורם בעיתי, תלוי בגודל המרכז ומיקום המרכז.
• גופים פרטיים צריכים להיות סובלניים במיוחד ולקחת בחשבון שעסק חדש אינו נותן תוצאות מיידיות וקיים תהליך של חדירה למודעות, הבנת הצרכים בשטח והסתגלות בהתאם. יש להיערך לכך מבחינה כלכלית ומנטאלית.

מידע משפטי שחשוב לבדוק בטרם קבלת ההחלטה לגבי לבדוק לפני חתימה על חוזה השכירות על פי עו"ד שרית רפאל ממשרד עוה"ד יגנס- טויסטר -בירן:

• זכויות במושכר: הכלל הבסיסי ביותר הוא לבדוק את זכויות המשכיר בנכס האם הוא בעלים או שוכר משנה ועפ"י כך לדעת זכאות.
• תנאי עירייה: צריך לוודא עפ"י תנאי העירייה שניתן יהיה לקיים את העסק הספציפי שמעוניינים לפתוח חנות.
• מגבלות על העסק: במסגרת ההסכם עם המקום, צריך לבדוק שאין מגבלה על סוג העסק שניתן יהיה לפתוח באותו מתחם (לדוג' רק מאפייה אחת)
• דרישות פיזיות מתאימות: יש לוודא שדרישות פיזיות של החנות מתאימות לקבלת רישיון לעסק. לדוגמא קיומם של מתקנים לכיבוי אש וכדומה.
• חוזה השכירות: צריך לבדוק את ההוראות בקשר ליציאה מוקדמת או החלפת שוכר, או שכירות משנה במקרה שהעסק לא מצליח כמצופה.
• תקופת אופציה: מומלץ לקבוע תקופות אופציה להארכת שכירות היות ולמיקום העסק ישנה חשיבות מרובה.  כמו כן, במסגרת תקופות האופציה, יש לשים לב לגובה דמי השכירות האם עולה בהמשך או נשאר על כנו.
• אופן מימוש האופציה: במסגרת קביעת תקופת האופציה צריך לשים לב לאופן מימוש האופציה; ע"י הודעה מפורשת מראש על רצון לחדש את האופציה, או - שהאופציה תמומש באופן אוטומטי אלמלא תינתן הודעה מראש.
• שירותי חברת הניהול: יש לשים לב להסכמים עם חברת הניהול, לעניין השירותים שניתנים, גובה דמי הניהול ועוד.
• ביטוח לעסק: לבדוק את נושא הביטוח של השוכר והמשכיר רצוי להתייעץ לשם כך עם סוכן ביטוח (זאת בין השאר על מנת לוודא שהפוליסה כוללת הוראה שאין זכות חזרה לשוכר במידה שיגרם נזק).
• שינויים במושכר:במידה והשוכר מתכוון לעשות שינויים במושכר, צריך להתייחס לכך מראש בחוזה, לצורך קבלת מהמשכיר וגם לתת הוראות מה קורה לשינויים במושכר בתום התקופה.
• ביטחונות: במקרה שהשוכר נדרש להמציא ביטחונות, מומלץ שביטחונות אלו יופקדו בידי עו"ד ולא בידי המשכיר ישירות וכן לקבוע הוראות לגבי מימושן העתידי ובאילו תנאים. בכלל זה, כדאי לקבוע הוראה שעוה"ד לא ימסור את הביטחונות בטרם התריע על כך מראש לשוכר (וזאת על מנת לאפשר לו זמן להתגונן במקרה הצורך). כמו כן, צריך לקבוע במפורש מועד אשר עד אליו צריך להחזיר את הביטחונות לשוכר.

בדקנו כיצד מתקבלת החלטה, היכן לפתוח חנות  חדשה ברשת גדולה וותיקה בעלת פרישה ארצית המונה כ- 50 חנויות בבעלות פרטית : רשת אופטיקנה  אשר בבעלות , מאיר ושרית רסין:

"פתיחת חנויות ברשת הינה מרכיב חשוב באסטרטגיית הצמיחה של החברה . בתכנית העבודה של הרשת למספר שנים קדימה מתקבלת החלטה כמה חנויות לפתוח ובאיזה אזורים - הכל בהתאם ליעדי הצמיחה שהחברה הציבה לעצמה", מסביר רסין.

"ההחלטה לפתיחת חנות  מתקבלת לעיתים בעקבות צורך של הרשת להרחיב הפרישה למקום ספציפי - אזי מתבצע איתור של מיקום מתאים, ולעתים בעקבות פניה של גורמים יזמים המציעים לפתוח חנות במקום שעונה על הדרישות של הרשת - הכל כאמור בהתאם לאסטרטגיה ולתכנית העבודה.

הפרמטרים החשובים שנלקחים בחשבון לצורך קבלת החלטה לפתיחת חנות הינם:

·         מיקום - אזור בו אין לרשת נוכחות יקבל עדיפות (קיריון)

·         מיצוב הקניון / מרכז הקניות - חשיבות לבעלים/ יזמים עם רקורד בתחום (קניון מודיעין - עזריאלי)

·         בחנויות רחוב-  חשיבות למקומות עם תנועת קונים גדולה ( נתניה, רחובות)

·         תמהיל השוכרים  ומיקום החנות בתוך הקניון- ככל שישנם יותר רשתות מובילות - המקום יהא יותר אטרקטיבי

·         שיקולי עלויות (שכירות , הקמה ) מול החזר השקעה צפוי

·         תחרות - כניסה למקום אשר תמנע כניסת מתחרים ( ONE בבאר שבע)